【不動産】2022年、タワマンの「大量廃墟化」が始まることをご存じですか

1田杉山脈 ★2019/08/17(土) 21:09:51.61ID:CAP_USER
リタイア世代から外国人家族まで、さまざまな人が住むタワマン。最大のネックは「修繕費」の問題で、見て見ぬふりをしているうちにタワマンが廃墟になってしまった、という可能性もあるのだ。

「修繕ラッシュ」が来た
都心の最高級リゾートをあなたの手に――。

東京湾を望む一棟のタワーマンション。歯の浮くようなコピーに夢を抱き、当時は購入希望者が殺到した人気レジデンスだったが、いまは見る影もない。

築15年、400戸近いマンションに、現在の居住者は3割にも満たない。外壁に割れが目立ち、エントランス前は雑草が伸び放題になっている。

ジムやバーなどの共用部は閉鎖されて数年が経つ。次のマンションの頭金にもならないほど資産価値は下がり、引っ越すこともできず、逃げ場を失った人たちがただ住んでいるだけ……。

いま、タワマン人気はピークにある。不動産経済研究所の調査によると、’08年から’17年の10年間で、首都圏には341棟もの高層マンション(20階建て以上)が建てられた。戸数にして、じつに11万1722戸にのぼる。

だが、そのタワマンが巨大な廃墟と化してしまう冒頭のような光景が、日本中に現れる事態を想像する人は少ない。

不動産業界ではかねてから都心部の住宅の過剰供給がささやかれてきた。デベロッパーにとってタワマンはまさに「打ち出の小槌」であり、いまだ根強いタワマン人気に応えるように、フロンティア開拓は進んでいる。

これまでタワマンといえば、豊洲や芝浦といったベイエリアか、武蔵小杉や川口など都心にアクセスしやすい郊外が人気を集めていた。近ごろ、デベロッパーは「第三の道」として、都心の再開発地域に目をつけ、新たな購入層の獲得に躍起だ。

たとえば東京下町の代表格・月島の「もんじゃストリート」には低層建築のもんじゃ屋が軒を連ねるが、肩を並べるように地上32階建てのタワマンが建とうとしている。

また、日本有数の商店街がある武蔵小山の駅前にも41階建ての巨大レジデンスが建ち、東京五輪直後の2021年に入居を控えている。

そんなタワマンブームに火が付いたのは2000年前後のこと。当時建てられた超高層マンションは早くも15〜20年選手になろうとしているわけだが、ここにきて重大な問題が表面化してきた。

それは、類を見ないほどの大規模で高額な「修繕」をどうするか、ということだ。

売り手はリスクを伝えない
基本的にマンションは、12年から15年の周期で大規模修繕を行う。最初は外壁の修理などを行い、次にエレベーターや排水などの内部的な不具合を改修する。

これはタワマンも同様で、目下第一次修繕ラッシュに突入しているが、なにぶん戸数が多いため、一棟の修繕計画は10年以上、2ケタ億円のカネがかかることもザラにある。

高層マンションブームの先駆けとなったのが、川口にある「エルザタワー55」だ。

’98年に竣工した総戸数650、地上55階建て、高さ185mのこの物件は、’15年にはじめての大規模修繕工事を開始し、2年がかりで完了した。総費用は約12億円。単純計算で1戸あたり約185万円の負担だ。

修繕にいたる長い道のりを取材してきた住宅ジャーナリストの山本久美子氏は次のように語る。

「超高層の工事は通常の足場だけではできないうえ、エルザタワーは低層・中層・高層でそれぞれ外観のフォルムが変化するデザインになっていて、工事は難航することが予想されました。

そこで修繕は、マンションを建設した元施工会社に工法の提案を依頼するところからはじまったのです」

管理組合に修繕委員会を設置したのは’07年のこと。施工の妥当性や料金を見積もるコンサルタントを募集したのは’12年になってからだった。

「コンサルタント会社を1社に絞り、業務委託契約を締結したのが’13年。マンション所有者への説明会もきちんと開き、’14年に施工業者の決定にこぎつけました」(山本氏)

途中3.11の影響もあったが、修繕完了までに10年。ただし、これは幸せなケースだ。エルザタワーのように投資目的の所有者が少ない物件は、管理組合もしっかり機能している。

だが新しく建てられたタワマンのなかには投資用に購入されているものも多い。最初の修繕時期にあたる築15年を迎えるころには、すでに所有者が入れ替わっているケースが大半だ。

しかも300戸をゆうに超えるようなタワマンでは、実際の入居者も子育て世代から外国人までさまざま。その全員が管理組合に協力的、ということはさすがに考えにくい。
以下ソース
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/56992

9名刺は切らしておりまして2019/08/17(土) 21:16:51.22ID:1D5+BbL4
大丈夫 南海トラフも来るよ
10名刺は切らしておりまして2019/08/17(土) 21:17:30.23ID:x4E6Udgj
「タフマンの大量廃棄」かとおもた。
13名刺は切らしておりまして2019/08/17(土) 21:20:32.03ID:L5KgSgGN
金額以上に揉め事とか会議自体もコストだろ
阿呆くさい
15名刺は切らしておりまして2019/08/17(土) 21:21:14.03ID:GTsiSXYN
イラネー
18名刺は切らしておりまして2019/08/17(土) 21:27:08.63ID:JDLUGecj
しかし、信用性ゼロの胡散臭ん記事だな。
>築15年、400戸近いマンションに、現在の居住者は3割にも満たない。
具体的にそんなマンションが実在するとは思えない。
残り7割はどうなってるんだ? セカンド購入なら尚更、管理費などを滞納するわけもないし
破産者が7割で管財が所有者でもこういう事態にはならない。
この記事は榊淳司が書いた捏造記事だろうな。
19名刺は切らしておりまして2019/08/17(土) 21:27:33.62ID:JX4ZC1sI
タワマンに一生住もうと思ってる人っているんやろか?
22名刺は切らしておりまして2019/08/17(土) 21:27:49.54ID:JDLUGecj
信用性→信憑性
30名刺は切らしておりまして2019/08/17(土) 21:37:35.61ID:uvJ5bvFo
築15年で、そんなに悲惨なタワマンあるなら教えてくれよ
買うか借りるかしたいから

検索しても全然出てこないんだけど

32名刺は切らしておりまして2019/08/17(土) 21:38:45.97ID:GgPWEy4V
>>30
自分も検索したが特定できない。気になる。
38名刺は切らしておりまして2019/08/17(土) 21:42:56.54ID:QMnDFjLB
東京郊外のマンションの悲惨なこと
抵当流れみたけど買値3500万で10年で1500万のうりねしかついてねえ
40名刺は切らしておりまして2019/08/17(土) 21:47:10.90ID:JDLUGecj
>>38
自分が幼少期に住んでた地方郊外の築35年のマンションをつい最近、調べたけど
いまだに2千万程度の値がついてたから物件によるとしかいようがない。
43名刺は切らしておりまして2019/08/17(土) 21:48:39.38ID:M9nTSalr
毎日1回エレベーター使って、待ち時間含めて一回あたり4分として、往復8分
年間2920分で約48時間。一年365日の2日間をエレベーターで過ごす計算。
アホの極み
47名刺は切らしておりまして2019/08/17(土) 21:52:09.07ID:lxixbj1B
たしかにどうやって解体するんだろう?と思うよな
爆破なんかできねーだろうし
48名刺は切らしておりまして2019/08/17(土) 21:54:12.92ID:JDLUGecj
>>47
赤プリの解体事例を調べてみるといい。
51名刺は切らしておりまして2019/08/17(土) 21:59:53.49ID:fDx0DJ2z
極端な例を出して、まるで全てのタワマンで同様のことが起きるかのような記事の書き方はアホすぎて閉口してしまう。
調べてみたけど、築15年の物件でそんな物件は存在しない。
この記事は捏造で確定。
55名刺は切らしておりまして2019/08/17(土) 22:06:10.53ID:JDLUGecj
>>51
榊淳司の記事で間違いないだろうな。
53名刺は切らしておりまして2019/08/17(土) 22:04:50.09ID:JDLUGecj
言うまでもなく、物件によるとしかいいようがない。
この記事の書かれているような物件も出てくるだろうが
少数だというのは容易に想像がつく。

100万、200万の修繕費を負担できないような層が
住むタワマンというのはごくごく限られている。

54名刺は切らしておりまして2019/08/17(土) 22:05:05.75ID:xUlf6IZW
修繕費積み立てず行方不明になる外人の対策ってどうしてんの?
56名刺は切らしておりまして2019/08/17(土) 22:08:45.35ID:JDLUGecj
>>54
滞納の事例の場合は、裁判で所有権を奪うことが可能。
売却資金から滞納分を徴収。
判例がいくつもある割とポピュラーな訴訟。
57名刺は切らしておりまして2019/08/17(土) 22:11:52.02ID:1D5+BbL4
売れれば、な
59名刺は切らしておりまして2019/08/17(土) 22:16:10.04ID:ycUy8Ml7
第一回目のメンテナンス、修繕すらまともにできず撃沈かよw
63名刺は切らしておりまして2019/08/17(土) 22:25:57.02ID:zrBTXwL7
マンションってその土地を居住者で共有所有するってことなんでしょ?
もはや財産としては価値がないね
やっぱ一戸建てだわ
65名刺は切らしておりまして2019/08/17(土) 22:30:45.38ID:U7YiYCZv
普通のマンションと同じ

値下げすれば自然と埋まる

それがマーケット

ごねて損するなよ

67名刺は切らしておりまして2019/08/17(土) 22:36:24.58ID:D0fkLW5K
ゲンダイかなと思ったらゲンダイだった
78名刺は切らしておりまして2019/08/17(土) 22:56:47.45ID:dbeHqqtp
ゲンダイソースはあてにしない
84名刺は切らしておりまして2019/08/17(土) 23:08:51.67ID:r+SwPkSZ
やっちゃったなw
85名刺は切らしておりまして2019/08/17(土) 23:08:55.38ID:IwVamRi1
バーが無くなり、プールが無くなり、ジムも無くなりってマンションは良くある
86名刺は切らしておりまして2019/08/17(土) 23:10:01.90ID:f57P89O/
答は低層マンション
これでしょ!
87名刺は切らしておりまして2019/08/17(土) 23:12:18.11ID:XvCb14ej
海の近くって家電とか車とかの寿命が短そう
90名刺は切らしておりまして2019/08/17(土) 23:16:14.98ID:1D5+BbL4
地震でエレベーターが止まると地獄
92名刺は切らしておりまして2019/08/17(土) 23:17:02.07ID:pKrUCHKW
千葉や埼玉、茨城でもいいから首都圏通勤圏内の駅近に戸建ての家が欲しいわ
97名刺は切らしておりまして2019/08/17(土) 23:28:09.37ID:7q0ST3Ut
老後を考えたら平屋最強伝説よ。
98名刺は切らしておりまして2019/08/17(土) 23:30:19.80ID:fEz4VOji
ロンドンに行ったとき現地ガイドさんが高層住宅に住むのはブルーカラーがほとんどって言ってたな
100名刺は切らしておりまして2019/08/17(土) 23:34:59.40ID:pKrUCHKW
1500万くらいでなんとかケリがつく、駅近のボロ戸建て買いたいね
103名刺は切らしておりまして2019/08/17(土) 23:38:03.17ID:WNktkuYT
この前まで買い時っていってなかった?
113名刺は切らしておりまして2019/08/17(土) 23:51:11.17ID:nMTR+MTm
妄想と希望で作り上げた似非記事ですな。タワマンの売り上げの足を引っ張りたいのか?
それとも日本人の購入を減らして中国人、韓国人のタワマンにしようってのか?
114名刺は切らしておりまして2019/08/17(土) 23:52:22.50ID:9NfNn3af
売るだけ売ったら、この盛大な手のひら返し。
だからマスゴミも不動産屋も信用されない。
115名刺は切らしておりまして2019/08/17(土) 23:53:32.09ID:7q0ST3Ut
タワマンはちょっとした修繕するにも世帯数が多過ぎて同意を取るのに時間がかかりそう。

引用元:http://egg.5ch.net/test/read.cgi/bizplus/1566043791/